Ayudas para pagar el alquiler
Anteriormente a la crisis, existían ayudas para pagar el alquiler que suponían un respiro tanto para inquilinos como para propietarios, sin embargo, poco a poco han ido desapareciendo. Primero fue la Renta de Emancipación Básica que, aunque permite, por ahora, seguir beneficiándose de ella a los que ya la tenían aprobada, ya no admite nuevas solicitudes desde principios de 2012.
Igualmente, este año se ha eliminado la Sociedad Pública del Alquiler, perteneciente al Ministerio de Vivienda, que promovía herramientas para proteger a dueños y a inquilinos.
De las ayudas para pagar el alquiler, la única que ha conseguido sobrevivir ha sido la destinada a jubilados e inválidos con pensiones no contributivas, con una prestación igual a 525 euros anuales. Los beneficiarios deben demostrar que no tienen una vivienda en propiedad y que residen en la casa para la que se les concede la prestación.
A día de hoy, a falta de ayudas para pagar el alquiler, los propietarios que quieran estar cubiertos frente al impago de las rentas, tienen la opción de contratar un seguro de impago de alquiler. Protegen al dueño, además, de posibles daños malintencionados que el arrendatario pueda provocar en el inmueble, así como de los gastos ocasionados por posibles desahucios.
Nuevas medidas para echar a un inquilino que no paga
La morosidad en el alquiler y la proliferación de pisos vacíos, entre otras cuestiones, ha llevado al Ministerio de Fomento a presentar una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que incluye nuevas medidas para echar a un inquilino que no paga. Según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en la actualidad existen 1,8 millones de viviendas en alquiler en nuestro país, pero aún hay un grupo bastante importante de casas vacías, tres millones de inmuebles aproximadamente. Uno de los puntos que se ha reflejado en el documento es el cambio del proceso de desahucio del alquiler, que permite agilizar los trámites en beneficio del arrendador.
Con las nuevas medidas para echar a un inquilino que no paga, el Ministerio pretende dar seguridad a los propietarios frente a situaciones de impago de rentas. El anteproyecto refleja que, a partir del primer mes en que el arrendatario no realice el ingreso de la mensualidad, se abrirá un plazo de 10 días para que éste cancele las cantidades atrasadas, pudiendo realizarlo hasta el último el momento.
Si el inquilino no cumpliera con sus obligaciones, y siempre que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad, se procederá al lanzamiento del ocupante. A partir de ahora ya no será necesario que el propietario cuente con una sentencia para que se pase al desahucio, si no que un requerimiento notarial o judicial previo será suficiente.
Aun con las nuevas medidas para echar a un inquilino que no paga, la forma más cómoda, fiable y rápida para asegurar el pago mensual del alquiler es contar con el apoyo de un seguro de impago del alquiler, que cubre al arrendador frente a inquilinos morosos. Además, tiene la ventaja añadida, entre otras, de beneficiarse de la indemnización por destrozos que el ocupante de la vivienda pueda realizar en la casa.
Desahucio de una vivienda en arrendamiento
El desahucio de una vivienda en arrendamiento provoca una serie de gastos para el propietario que pueden alcanzar un alto coste si tenemos en cuenta el proceso y los trámites que indica la Ley. Hay que tener en cuenta que cada profesional, abogado o procurador, establece sus propios honorarios, por lo que el desembolso final puede variar considerablemente.
El precio varía según la actuación del inquilino, si decide marcharse y abonar la deuda antes del juicio o, en el peor de los casos, que no pague y se quede en la vivienda, por lo que aumentarían los gastos por el proceso de desahucio.
En caso de tener que ir a juicio para el desahucio de una vivienda en arrendamiento, el coste total en abogados, procuradores y servicios adicionales, como la necesidad de contratar a un cerrajero, oscilaría en torno a los 1.600 euros.
Si el propietario tiene contratado un seguro de impago de alquiler para el desahucio de una vivienda en arrendamiento, los gastos del abogado y del procurador quedan incluidos en la póliza. El seguro cubre, además, el impago de rentas mensuales de hasta 3.000 euros y 12 meses de impago del alquiler, con franquicia del primer mes.
Los únicos requisitos para formalizar el seguro de impago del alquiler son entregar el DNI del inquilino, sus últimas nóminas, que el arrendatario tenga un contrato laboral indefinido o antigüedad de un año y que exista un contrato de alquiler.
Echar a inquilinos que no pagan en 10 días
Ya es posible echar a inquilinos que no pagan el alquiler en sólo 10 días o conseguir, en este mismo periodo, que paguen las rentas pendientes.
Desde el primer mes en que el arrendatario no pague el alquiler el propietario puede comenzar el proceso de desahucio.
La Ley 37/2011 de Medidas de Agilización Procesal, que entró en vigor el pasado 1 de noviembre, señala que una vez que el propietario interpone la demanda, el arrendatario tiene 10 días para escoger entre las siguientes opciones:
- Abonar la deuda pendiente
- Abandonar la vivienda
- Presentar las alegaciones oportunas
Si el inquilino no se decanta por ninguna de las tres vías, el Secretario Judicial establecerá la fecha de lanzamiento o, lo que es lo mismo, el desalojo del arrendatario.
Aún así, echar a inquilinos que no pagan puede ser un proceso complicado por lo que es recomendable tener contratado un seguro de impago del alquiler, que proteja al arrendador de inquilinos morosos y, además, de posibles desperfectos que puedan provocar en el inmueble.
El inquilino no paga la subida del IPC
El IPC es el Índice de Precios al Consumo que hay que aplicar anualmente a la cuota del alquiler de la vivienda. Sin embargo, es importante dar los pasos correctos para evitar una situación en la que el inquilino no paga la subida del IPC.
En primer lugar, hay que establecerlo en el contrato, sin embargo, no es suficiente. Es necesario enviar una notificación por escrito un mes antes de la finalización anual del acuerdo para que el inquilino esté obligado al pago del nuevo valor de la renta.
La forma más sencilla de calcular la subida del IPC del alquiler es a través de la herramienta facilitada por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se tomará en cuenta el último índice publicado en la fecha de firma del contrato y será válida la notificación a través del recibo de la mensualidad.
El arrendatario, una vez informado sobre la actualización, está obligado a su ingreso justo al mes siguiente de la notificación y, si el inquilino no paga la subida del IPC, el propietario podrá iniciar un proceso de desahucio. Así lo refleja la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo nº 27, apartado 2, en el que indica que el arrendador puede resolver el contrato por el impago de las rentas o por “cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”.
Modelo de burofax para el impago de alquiler
Una vez que el propietario comprueba que la falta de pago del alquiler no es sólo un retraso, y después de intentar llegar a un acuerdo con el inquilino sin ningún éxito, es necesario dejar constancia de la reclamación de la deuda. Es importante contar con un buen modelo de burofax para el impago de alquiler que incluya todos los datos necesarios para que sea legalmente aceptado.
El modelo de burofax para el impago de alquiler podría redactarse de la siguiente manera:
Remitente: Destinatario:
Estimado Señor:
En relación al contrato de arrendamiento de fecha ……….. de la vivienda de mi propiedad, sita en ……….……………. que tengo con usted concertado, le comunico que, a fecha de hoy, me adeuda el importe de …… euros, correspondientes a ….. mensualidades de renta. En concreto, se trata de las correspondientes a los meses de ……………….. del presente año.
Le recuerdo que el abono de la renta pactada se debe efectuar, según el contrato, por mensualidades anticipadas dentro de los … primeros días naturales de cada mes.
A continuación detallo las cantidades por meses:
Mensualidad de …. del año…. ………..……..… euros.
Recibos de agua de …. del año …. …….……… euros.
Total ……….……… euros.
Puede proceder a su abono en la cuenta corriente en la que habitualmente hace los pagos mensuales, cuyos datos le recuerdo ………………………….
Si en el plazo máximo de un mes no se procede al pago de las deudas, se procederá a interponer una demanda de desahucio por impago.
Le saluda atentamente,
Fecha y Firma.
El modelo de burofax para el impago de alquiler es una forma de notificación fácil y económica. Además, aunque el destinatario no esté presente en el momento de la entrega o no lo recoja posteriormente, será efectivo igualmente.
Cómo echar a un inquilino
Los propietarios siempre intentan elegir a un arrendatario que cuide la casa, no cree problemas y que le pague el alquiler al final de mes, sin embargo, no siempre es así. El dueño normalmente no sabe qué es lo que pasa dentro de su vivienda pero si la comunidad de vecinos interpone alguna queja, éste debe saber cómo echar a un inquilino.
La Ley de Arrendamientos Urbanos indica en su artículo 27, apartado 2, que si el ocupante realiza “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, el casero tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler.
Igualmente, la Ley de Propiedad Horizontal hace referencia a cómo echar a un inquilino. En su artículo 7.2 señala que ningún vecino, aunque esté de alquiler, puede realizar acciones prohibidas en los estatutos de la finca.
El presidente de la comunidad, o cualquiera de los vecinos, puede pedir al inquilino que finalice las actividades molestas y, si no lo hace, pueden emprender acciones legales en su contra. Una vez que se presenta una demanda, el juez puede, de forma cautelar, pedir el cese de la actividad. Si el inquilino resulta culpable perderá todos sus derechos sobre la vivienda.
Gestión de inquilinos morosos
Un inquilino moroso puede convertirse en la peor pesadilla de un propietario y hacerle perder las formas en un momento determinado. Sin embargo, en la gestión de inquilinos morosos hay que actuar con cabeza, ya que cualquier paso en falso puede empeorar la situación y acabar dándole la razón al arrendatario.
En la gestión de inquilinos morosos hay que tener en cuenta qué es lo que dice la ley y poner en sus manos el asunto, aunque sea un proceso más lento le beneficiará en el futuro. En ningún caso se puede coaccionar al inquilino para que se vaya, pues éste puede denunciar al dueño. El propietario no debe, en ningún caso, amenazar, cambiar la cerradura o cortar los suministros de agua y luz porque, si se celebra un juicio, el arrendatario puede refugiarse en estos actos.
Para la gestión de inquilinos morosos lo más eficaz es disponer de un seguro de impago de alquiler al que el dueño pueda dirigirse en caso de que se produzca cualquier incidente con el inquilino. El seguro es el encargado de interceder en el asunto, por un lado, indemnizando al propietario por los meses de alquiler que no reciba y, por otro, tramitando los pasos necesarios para proceder al desahucio del inquilino moroso.
Demanda por impago
Ante una situación de impago del alquiler los propietarios pueden tener muchas dudas sobre cuál es el procedimiento que tienen que seguir.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que, con la nueva ley, a partir del primer mes de falta de pago de las rentas, el arrendador puede presentar una demanda por impago, no hay que esperar a que se acumule la deuda.
Antes de presentar cualquier demanda por impago siempre es aconsejable hablar con el inquilino para llegar a un acuerdo amistoso, además de conocer las causas por las que no se ha pagado, quizá sea un simple retraso puntual y no se vuelva a repetir.
En el caso de que no sea así, el propietario tendrá que presentar una demanda por impago en el juzgado. Es un proceso que acarrea unos gastos, por lo que, para evitar altas costas en juicios, abogados y, además, no cobrar el alquiler, lo más recomendable es contratar un seguro de impago de alquiler cuando el inquilino entra en la vivienda y anticiparnos así a cualquier problema.
Inquilino moroso
Un inquilino moroso no debería hacer perder dinero a un propietario y menos en una época en la que el alquiler se ha convertido en la salida más rentable, tanto para arrendadores como para arrendatarios.
El inquilino moroso es un concepto que ha ido en aumento en una época de crisis cada vez más asentada. Tanto es así, que en 2011 la morosidad en el alquiler aumentó más del 15 por ciento.
El dueño de la vivienda puede protegerse de muchas formas antes del comienzo del arrendamiento, a través de un contrato, una fianza o un aval. Pero una vez que el inquilino ha decidido que no va a pagar, porque no pueda o porque no quiera, la mejor alternativa es tener contratado un seguro de impago de alquiler.
Así, frente a inquilinos morosos, el seguro de impago de alquiler cubre hasta 12 meses para rentas de hasta de 3000 euros. Es muy importante que el arrendador tenga un contrato de alquiler con el inquilino, pues es una documentación necesaria para el trámite, al igual que los datos del inquilino, como su DNI o sus últimas nóminas, entre otros.
Cuando un inquilino moroso vive en nuestra propiedad, lo más lógico es que se produzca un desahucio, que lleva una serie de costes, o que cuando finalmente se vaya del inmueble provoque desperfectos malintencionados. El seguro de impago de alquiler también cubre estos puntos, para la total protección del propietario.
